基本案情

2020年7月19日，沈某2与洪某签订《房地产买卖协议》，约定洪某向沈某2出售案涉房屋，案涉房屋权利人栏填写为石某，转让价款共计1,075万元，定金总额为50万元。守约方单方解除本协议的，违约方除应支付至解除日止的逾期违约金外，还应当按照房屋总价的20％向守约方支付解约违约金。后洪某违约拒绝履行合同。

一审审理中，法院根据沈某2申请，委托上海XX有限责任公司对案涉房屋于2021年1月20日的市场价值进行评估。该公司于2021年9月23日作出《居住房地产估价报告》，其估价意见为：系争房屋于2021年1月20日的市场价值为1,220万元。双方对此均无异议。沈某2陈述其请求的房屋差价损失145万元，即该评估价值1,220万元与合同约定转让价格1,075万元之差。

法院观点

双方于审理中均确认《房地产买卖协议》已解除，一审法院予以确认。案涉合同未能按双方之约定履行，根据在案证据所体现，系洪某违约所致。

就违约责任的具体承担方式而言，沈某2在本案中要求洪某返还定金50万元并赔偿房屋差价损失145万元，可以理解为沈某2弃定金罚则而要求洪某赔偿损失。鉴于洪某对返还定金50万元一节事实无纷争，故一审法院对沈某2要求洪某返还单倍定金的诉讼请求予以支持。

关于沈某2要求洪某支付房屋差价损失145万元的诉讼请求，一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条对此定有明文。损害赔偿的责任范围，应与损失相当，即通过损害赔偿使受损方的经济状况回复到合同如得到履行时本应得到的经济状况。

案中，沈某2在合同履行过程中虽仅支付了50万元定金，合同履行程度仍处于较为浅显之阶段，但洪某在合同订立后于2021年1月以无法取得案涉房屋另一权利人同意为由弃售房屋，不论该理由是否真实，洪某均已违背于《房地产买卖协议》中对沈某2“保证对所出售房地产拥有出售之权利，并已征得该房产全体权利人同意签署协议”之承诺，此行为自应受到规制。

另一方面，洪某于《房地产买卖协议》中就违反上述承诺明确约定将按协议规定承担违约责任，而该等违约责任，系以案涉房屋交易总价20％计算之违约金即215万元。现将沈某2于本案中主张房屋差价损失而非违约金之诉讼行为，评价为沈某2于实质上自行调整违约金标准，并无显著不妥。

此外，关于沈某2主张的利息损失，一审法院将其作为衡量沈某2总体损失之因素，与沈某2主张的房屋差价损失进行一并处理。综上，一审法院基于公平原则和诚实信用原则，参照评估报告确定的市场价格，衡量双方因涉案交易未成导致的相关利益变动，综合本案纠纷之具体情况，酌情确定洪某应赔偿沈某2因违约所造成的损失130.50万元。