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小区物业委员会聘选物业法律
小区更换启动物业需要注意哪些流程,更换中遇到问题如何解决,需要注意哪些法律事项下面一个个来给你讲解。

一、业委会要不要启动选聘物业?

业主民意为准,呼声高,则启动;不愿更换,则不必启动。

二、业委会委员在选聘物业公司过程中最佳的定位?

组织者,牵头人,可以提出草案,但不参与具体事项的表决,由尽可能多的业主代表去表决。业委会只负责执行决定。这样更能避免业委会暗箱操作或是内定物业的闲言碎语或是污蔑。

三、业委会该如何启动选聘物业?

1、业主联名递交提案,业委会开会讨论,会议通过后启动。

2、业委会自行讨论决定启动。

方案1更合适。

四、业委会选聘物业的大致流程。

标准流程:制作选聘方案,提交业主大会讨论通过;业委会按照选聘方案组织实施,最后将筛选的优质候选物业公司(两至三家),提交业主大会表决通过;业委会与当选物业公司签订书面合同;在相关政府部门的协助下,办理物业公司交接手续。
特殊流程:选举业主代表并授权业主代表会议有权启动并选定物业公司;业主代表筛选出已报名的两至三家物业公司作为候选人,向全体业主公告并征求意见;业主代表再次开会,表决最终当选物业公司(建议仅在有业主授权且紧急情况下采用,避免法律争议)。
物业委员会
五、业委会选聘物业可能遇到的问题。

1、是否必须先做续聘表决?(业委会成立,前期物业合同自动到期。没有法律规定必须要先做续聘再做选聘。因为选聘物业,其实并未将前期物业公司排除在外,理论上前期物业公司如果得民心,参与选聘竞聘,当选概率更大)

2、选聘模式的确定(业主组成选聘小组,交由第三方去选聘)及选聘小组的人员如何组成?

如果是业主组成选聘小组,则发布公告征召即可,人数尽量多一点。

3、每个环节公示期多久?(有五至七天左右即可)

4、选聘方案业主大会未能通过怎么办?(重新制作选聘方案再提交业主大会表决)

5、选聘方案过了,但是提交业主大会表决的物业公司都不能获得足够选票该如何确定当选物业公司?(在选聘方案中预先设置解决方案,然后按照业主大会通过的该方案执行即可)

6、如何提高全体业主的投票率?(建议采用电子投票加纸质投票方式,选聘成员多打电话催促)

六、如何确保选聘物业公司平稳有序?(公开透明,公平公正)

七、其他有关事项

1、参与竞聘物业公司签署承诺书认可选聘方案并选聘结果。

2、公共区域的经营与收益的分配。收款码设置为业委会的最合适。物业公司侵占公共收益的违约责任要重。

3、改造资金要不要?(根据小区具体情况确定)

4、履约保证金的设置问题(必须要,且要有扣保证金可操作的条款)

5、是先公示候选物业公司主要合同条款再表决当选物业公司,还是先表决当选物业公司再谈具体条款?(先公示主要条款再表决更合理)

八、小结:物业公司选聘是个系统工程,复杂且牵扯全体业主利益,必须慎重并做到尽可能合法合规。

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