通过司法拍卖获得的项目法律解析

文章来源: 听讼网整理    |     02-19    |    40人看过

在政策调控加紧、房地产行业集中度进一步增加的形势下,进入司法拍卖程序的房地产资产持续增多。

司法拍卖中不乏一些位置好、价格低的房地产项目,通过司法拍卖获取“物廉价美”的项目是房地产投资的特殊途径之一。不同于一般的房地产转让项目,房地产司法拍卖项目存在其特殊的风险。本文试从标的项目瑕疵及税务角度对司法拍卖房地产项目的部分法律风险进行分析。

1       土地及地上建筑物瑕疵

1.1     未办理土地使用权证书情形

对于未办理土地使用权证书的情况,需重点调查以下问题:

1.1.1 是否能补办土地使用权证书

在拍卖前,应咨询国土部门意见。如为国有划拨用地,一般则需要补交土地出让金后,方可办理土地登记;如因其他原因导致暂未办理土地使用权证书的,需要根据具体原因分析是否存在后补程序使得土地使用权证书能够办理的可能性。

1.1.2 补缴土地出让金及相关税费由谁承担

如通过补缴土地出让金及相关税费,可补办土地使用权证书的,则需要进一步关注该土地出让金及税费是由买受人承担,还是由被执行人承担。

如有由买受人承担补缴的土地出让金及税费,则需要将该等费用考虑到拿地成本中。

如由被执行人承担,则需要考虑实际操作性。严格来说,执行法院对于土地出让金的负担的决定属于执行行为,法院有权从拍卖成交款中优先支付土地出让金及税费。由于法院从成交款中扣除须补缴的土地出让金及税费,会影响债权人的受偿率,在实务操作中,不排除有的债权人不服法院决定让被执行人承担土地出让金,据此向法院提起分配方案异议,并进而启动分配方案异议之诉,从而导致土地成交后迟迟不能交纳土地出让金,从而影响过户。因此,如果法院在拍卖公告中未明确土地出让金的承担的,竞买人应当要求执行法院予以说明,如果法院已决定将土地出让金作为执行支出的,还需要了解该决定是否已经得到全体债权人的认可,确保拍卖成交后能够无障碍缴纳土地出让金,尽快过户。

1.2     未经合法规划报建手续

1.2.1 违章建筑是否可以拍卖

违章建筑主要是指:(1)未依法取得规划、用地、建设审批,或(2)虽取得合法审批手续,但在规划核准面积外违规建造,或(3)拆除原合法建筑后重建,且未到行政部门补办相关手续,致使该房产无法办理不动产权属证书,或(4)已有的权属证书登记面积小于建筑实际使用面积的建筑。

关于违章建筑是否可以拍卖,存在一定争议,但通说认为,违章建筑具有一定的财产价值,也可以按照现状拍卖启动该房屋的司法处置程序。

1.2.2 违章事实是否可以补正及补正成本

对违章建筑,根据是否可以补正,可区分为:(1)尚可采取改正措施消除违章的;(2)无法采取改正措施消除影响的。前者主要是指可以通过补办手续、改正建筑物、补缴出让金或缴纳罚款等方式,消除违章;如属于后者,则涉案建筑面临被限期拆除的风险。

在参与司法拍卖前,须向法院、不动产登记部门、规划部门、住建部门核实违章建筑的瑕疵情况,仔细甄别所涉建筑的违章类型,并评估改正该等违章需要支出的成本。

1.3     未进行竣工验收

如项目未进行竣工验收,则需重点调查及考虑以下事项:

1.3.1竣工验收的前置手续和文件是否齐全;


1.3.2竣工验收是否需要原施工单位、设计、监理等单位配合;以及

1.3.3是否存在不能竣工验收的建筑瑕疵。

1.4     未办理初始登记

如项目未进行初始登记,则需重点调查及考虑以下事项:

1.4.1办理初始登记的前置手续和文件是否齐全;以及

1.4.2是否存在不能办理初始登记的情形。

2       税务风险

2.1     交易环节的税
司法拍卖

关于交易环节涉及的税种,不动产交易涉及买方税费包括:契税、印花税;涉及卖方税费包括增值税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税、教育费附加。

2.1.1 买方承担全部税费条款

在实践中,部分司法拍卖公告会要求买方承担不动产交易发生的所有税费。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释[2016]18号)(“法释18号”)第三十条规定:“因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”。

法释18号实施后,大多数司法拍卖中改为买卖双方各付税的拍卖条款,但是各地在司法拍卖公告中仍有买方承担全部税费的条款出现。部分案件认定法释18号实施后买方承担全部税费的司法拍卖条款仍合法有效。

2.1.2 双方各负其税,卖方税是否能从执行案款中优先扣除

《税收征收管理法》第四十五条规定:“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。拍卖资产过户的相关税款是在拍卖后交易过户时发生,晚于有担保债权发生的时间,部分观点认为交易环节卖方税应在有担保债权之后受偿;部分观点认为交易环节的税款实质上并非被拍卖物上债权,从性质上来说该税款与拍卖费等相关费用一样,属于司法拍卖过程中必须支出的税费,其目的也在于依法保障转让过户手续即拍卖的最终完成,实现申请执行人的胜诉债权,应当优先受偿。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定:“不动产登记机构受理不动产登记申请后,还应当对下列内容进行查验:……(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。卖方税金未缴纳的,登记机关可能以交易标的未完税未有不予办理产权变更登记。

在实践中,一般很少会在执行款中扣除税费,税费多由买方在过户登记前自行缴纳。属于卖方应付税费的,买方在垫付后,可向卖方追偿。

2.2     欠缴税款

欠缴税款主要是标的物拍卖之前,按规定应缴而未缴的税费,例如欠缴的房产税、土地使用税等跟不动产使用密切相关的税收。

2.2.1 前期欠税如何受偿

欠税发生在司法拍卖环节之前,不属于司法拍卖交易环节的税款,其承担主体应为被执行人。

根据《税收征收管理法》第四十五条:“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”,如拍卖财产上存在担保的,如果欠税发生在担保前,税收应该从拍卖所得中优先扣除,欠税具有优先权;如果欠税形成在担保后,担保债权优先于欠税受偿。

在实践中,部分欠税很可能无法在司法拍卖中受偿,存在部分税务机关以被执行人欠税未缴纳不同意出具被拍卖财产的完税证明,买受人无法办理不动产过户和其他财产移交的风险。

2.3     增值税进项抵扣问题

在买受人支付交易价款后,就交易价款,被执行人不配合或者税务机关不予代开发票,买受人通过司法拍卖取得标的物后无法取得标的物增值税专用发票进行进项抵扣。买受人未取得标的物的增值税进项发票的,出售该标的物时会面临全额缴纳增值税的风险。

2.4     企业所得税税前列支

2.4.1 代付欠缴税款可能无法在企业所得税税前列支

根据《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。买受人替被执行人承担的相关税费本应由被执行人承担,在税务机关开具的的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人仍是被执行人,该税收缴款书很可能被税务机关认定该部分税费不符合“与取得收入有关”、“合理”的条件要求,因此不能在企业所得税前进行扣除。

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