房屋被偷卖,如何维权

文章来源: 听讼网整理    |     02-01    |    65人看过

2007年4月22日,李娟(女)、王兴(男)夫妇及儿子王平与汤毅(男)签订了关于安置房的房屋买卖合同。

一、案情简介

汤毅在房屋买受人一栏签署的是自己未成年女儿汤瑜的名字。汤毅按约给付部分房款后,王兴、王奋将钥匙给付汤毅,后汤毅及汤瑜将房屋出租。在李娟去世后,其女儿王奋称其对该房屋拥有所有权,以当初签订的房屋买卖合同无效为由,将被告诉至法院。

二、原告诉求

原告王兴、王平、王奋于2017年8月7日向一审法院提起诉讼,

1.请求确认被告汤瑜与原告王平、王兴签订的房屋买卖协议无效

2.请求判令被告汤瑜搬出位于景丽东苑东区××室的安置房屋;

3.由被告汤瑜承担本案的诉讼费用。 

三、法院裁判

(一)审理查明:

1.王奋提供的社区《情况说明》只能说明当时家中有四人,但无法证明自身参与房屋的建造,而且也无其他证据证明自己是房屋所有权人。

2.在2007年4月22日,汤毅按约给付了房款214595元,余款10000元待过户后支付,同时王兴、王奋将钥匙给付了汤毅。

3.涉案房屋钥匙系原房屋出卖人交付给汤瑜的父亲汤毅,汤瑜成年后予以认可并将房屋出租给他人使用至今。

(二)法院判决:

1.驳回王兴、王平、王奋的诉讼请求。

2.案件受理费减半收取40元,由王兴、王平、王奋负担。

四、律师分析

1.无权处分不影响合同效力。

(1)王奋没有能够提供证据证明自己是房屋的所有权人。

(2)农村房屋的权属关系错综复杂,即使王奋能够证明其是房屋所有权人,即使李娟、王兴、王平签订房屋买卖合同的行为构成无权处分,也未必影响房屋买卖合同效力。

因为,签订房屋买卖合同的当时,汤毅凭借李娟、王兴、王平提供的安置协议和安置结算书可以相信李娟和王兴是房屋所有权人,并按时支付了对价,属于善意第三人。

根据原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

根据民法典第311条规定的精神,善意第三人的权益应当得到保护。

因此,在农村房屋买卖纠纷的实践中,我们不能因为共有人的原因介入而轻易否认合同的效力,当事人的意思自治和善意第三人的权益应得到最大的尊重。

当然,对于共有人因无权处分人造成的损失,共有人有权对实施了无权处分的侵权人另行提起诉讼进行追偿。

(3)既然房屋买卖合同有效,买房价款和房屋钥匙也已经交付,那么该房屋就不应当在李娟去世后再次作为遗产来继承。

2.房屋买卖合同签订后未办理房产证及过户事宜,并不影响合同生效。

直到该案审理完毕,涉案安置房并未取得房屋产权证,此时根据合同,房屋卖方依然负有取得房产证后办理产权过户事宜的义务,否则构成违约。

既然合同生效,房屋买受人即可请求解除合同、违约赔偿,也可请求卖方继续履行合同。
房屋出卖

3.法定代理人为未成年子女签订的纯获益合同有效。

在处理法定代理人代理未成年实施民事法律行为的案件中,应充分考虑法定代理人是否以维护被代理人的合法权益为出发。

本案在签订合同时汤瑜系未成年,汤毅作为汤瑜的父亲是法定代理人,在买房时在买受人一栏记录为女儿汤瑜的名字,可以视为是父亲代理未成年女儿进行房屋买卖合同签约的行为,也可以视为是父亲赠与女儿房屋的行为。

由于该行为对未成年女儿来说属于纯获益行为,汤毅也依约支付合理价款,履行了合同义务,事后也得到汤瑜成年后的追认,因此房屋买卖合同属于合法有效。

4.未登记的不动产确权以交付行为为准。

合同合法有效,买房已经按约付款、卖方也已经按约交付钥匙,因此根据原合同法和民法典第1款第(三)项,汤瑜已经取得房屋的相关权益,原告要求汤瑜搬出涉案房屋的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,得不到法院的支持。

五、法条依据

1.关于未成年人的民事行为效力

《中华人民共和国民法典》第22条规定:不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

《最高人民法院关于贯彻执行<华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第6条  无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。

2.关于监护权

《中华人民共和国民法典》第34条第1款  监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为,保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。

《中华人民共和国民法典》第35条第1款  监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。

3.关于无权处分行为的效力

《中华人民共和国民法典》第311条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二) 以合理的价格转让;
(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)  》第14条  受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

《中华人民共和国民法典》第597条第1款规定:因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任

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