夫妻一方转让共有财产,买卖合同不一定无效

文章来源: 听讼网整理    |     01-26    |    50人看过

王某与张某系夫妻关系,二人共有的房屋登记在张某名下,2002年,张某与朱某同时签订《借款证明》和《关于1660号住房的双方协议》,两份协议经法院另案审理认定为实际上的买卖合同,即张某与朱某之间存在房屋买卖合同法律关系。

一、案情简介
王某向法院起诉称,张某未经王某同意与朱某签订《借款证明》和《关于 1660号住房的双方协议》,属于无权处分夫妻共有财产,请求法院判定两份协议无效。
二、裁判结果
法院经审理认为:
1、张某与朱某签订的《借款证明》《关于1660号住房的双方协议》以及由此形成的房屋买卖合同关系合法有效;
2、判决驳回王某的诉讼请求。
共同财产
三、律师评析
夫妻将共有的房屋登记在一方名下的现象十分普遍。虽然登记在一方名下,但只要系婚姻关系存续期间购买,均属于夫妻共同财产。当夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同后,另一方站出来主张未经其同意,该房屋买卖合同无效。这可能是一方擅自出售共有房屋,未与另一方磋商,也有可能是另一方明明知情,但由于房价上涨而反悔,就以房屋买卖未经其同意为由请求确认买卖合同无效。夫妻内部的权利义务固然值得关注,但涉及外部第三人时的权利义务关系同样不容忽视。当内部权利义务关系与外部权利义务关系发生冲突时,要优先保护外部权利义务关系。
在行为人处分夫妻共有财产的买卖合同中,无权处分行为涉及的是合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权问题,并非必然影响该合同的效力。本案中,根据法院生效判决查明的事实,双方事实上形成房屋买卖合同法律关系。张某与朱某签订的《借款证明》《关于1660号住房的双方协议》,以及由此形成的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。
当然,每个案件都有不同点,本文案例也只能管中窥豹,涉及夫妻一方出卖房屋的案件的具体情节也是千差万别,这里面涉及合同效力、意思表示、善意取得、善意与恶意的判断、不动产登记主义等等诸多要点的认定。为避免纷争,我们建议购房者在购房时要审慎审查房源的所有权状态。

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