来说一说民法典中的居住权

文章来源: 听讼网整理    |     01-20    |    73人看过

2020年5月28日,十三届全国人大第三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”),并已于2021年1月1日起施行。在《民法典》中,增设专章规定居住权,以满足特定人群的居住需求。那么,居住权到底是什么呢?

一、居住权的定义
根据《民法典》第三百六十六条规定,居住权是指居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要的权利。

二、居住权的相关规定

1.居住权合同
《民法典》第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(1)当事人的姓名或者名称和住所;
(2)住宅的位置;
(3)居住的条件和要求;
(4)居住权期限;
(5)解决争议的方法。

2.居住权设立
《民法典》第三百六十八条规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

3.居住权的消灭
《民法典》第三百六十九条规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
居住权

4.居住权的限制性规定及例外
《民法典》第三百七十条规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

5.以遗嘱设立居住权的法律适用
《民法典》第三百七十一条规定,以遗嘱方式设立居住权的,参照适用居住权的有关规定。

三、居住权与租赁权的区别
从形式上看,居住权与房屋租赁权存在相似之处,但实际上,《民法典》中所指的居住权,与日常租赁关系中获得的对房屋的使用权并不等同,两者在根本上是不一样的。

第一,居住权作为独立的用益物权拥有物权的所有特征,可以对房屋进行专属、排他的利用。而同样是对于他人财产的使用,租赁权则属于债权,只能基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利。第二,居住权自登记时设立,未登记的,不能发生设定居住权的效力。而租赁权作为一种债权,是否登记原则上并不影响租赁关系的成立。第三,在支付租金方面,居住权原则上是无偿的,而租赁权一般是有偿的。第四,在期限方面,租赁期限最长不得超过20年,而居住权的设定期限没有限制,只是规定 “居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。” 

四、设立居住权的必要性
首先,完善住房保障体系。当今社会,虽然已经建立了多层次的保障性住房体系,但现有的住房保障体系并不能够完全解决住房问题。而居住权制度的优点在于更稳定,特别是在权利救济方面有更突出的优势,居住权人在发生第三人侵害房屋的权利的情况时,能够以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。此外,居住权采用书面形式订立合同,具体内容可以由当事人协商确定,为保障性住房制度提供了更大的灵活性,从而适应不同情况下的具体需求。

其次,保障弱势群体。居住权的设立的目的之一就是实现特定弱势群体的住房保障,保护弱势群体的居住权益。当今社会,离婚案件的弱势一方、孤寡老人等群体常常面临住房基本需求难以得到满足的困境。而赠与房屋的价值太大,居住权制度恰好可以在保留房屋所有权的前提下给予居住权人稳定的权利保障。

最后,居住权制度在满足不同需求的同时,能够更好的保障权利人的合法权益。兼具稳定性与灵活性,有效填补 “所有权”和“租赁权”的中间地带,有利于最大限度地发挥房屋的效用,具有独特的制度优势,能够更好地应对经济发展和社会变迁。

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