我国《民法典》在第 366 条首次增设了居住权制度的规定，从而弥补了我国立法中居住权制度的空白，更蕴含着“让居者有其屋”的民生内涵，让人们充分感受到了法律的温度。其规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。从该规定可以明确，居住权是归属于用益物权范畴的，同时，居住权也是一种他物权，因为其必须以承认房屋的所有权为前提，并不能取代和无视房屋的所有权，只有在与所有权人协商一致，并订立居住权合同的基础上（《民法典第 367 条》），才能设立居住权。但是，根据《民法典》第 368条之规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。从该规定的表述可以看出，设立居住权原则上是无偿的，但是同时采意思自治优先原则，只要当事人之间约定有偿，法律也认可其效力。那么我们不禁会产生这样的疑问：如果居住权是有偿的，那么其与租赁权有何区别？二者之间的界限又在哪里？居住权又是否可以取代租赁权而存在呢？在此，笔者从以下几个方面来讨论二者之间的界限问题。

一、居住权有其物权属性，而租赁权则属于债权范畴。
     纵观《民法典》各编来看，居住权在编纂时是设定在物权编的，而租赁权则设置于合同编的，即《民法典》第 703 条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。”由其表述来看，租赁权是名副其实的双务有偿债权，其设立以签订租赁合同为前提，从租赁物的种类来看，租赁物既可以动产，也可以是不动产；而居住权则强调的是用益物权，以权利人实际享有居住状态为前提，尽管《民法典》中规定其必须签订书面居住权合同，但其合同签订只是为了保障物权占有状态的实现，为双方在占有之前设定权利义务，其侧重点在于居住占有而非合同，从标的物的种类来看，居住权只适用于不动产，多数情况下，特指生活用房屋。
二、居住权与租赁权适用情形有所不同。
   《民法典》设立居住权的立法目的，在于切实保障社会弱势群体的基本居住利益，通常而言，该制度主要适用于以下三种情形：离婚经济帮助、养老保障需要、未成年人居住问题。离婚后，一方未取得房屋所有权，但其生活又遭受严重困难的情形下，可以通过让其暂1 全鹤阳.论《民法典物权编》中的居住权制度.九江学院学报，2020（02）时保留原住所的居住权来缓解经济压力，避免造成因离婚而露宿街头的恶果，同时也可以有效缓解社会矛盾，促进社会和谐；养老保障和未成年人权益保障也是同样，随着我国老龄化社会的到来，家庭养老困境滋生了老年人以房养老 的现实需求，越来越多的老年人都在担忧自身的养老问题，他们更多地倾向于为儿女买房，而后与儿女住在一起，但在现实中，很多中青年人并不想和年迈的父母生活，也没有尽到赡养义务，虽然现行法律也规定了法定监护和意定监护制度，但在具体实施上效果往往不尽如人意，因此，笔者认为，从家庭本位角度考虑，通过设立居住权可以对现行监护制度形成有效的补充，真正实现老有所养，老有所依的社会目标；未成年人居住权也是同样，其所处的民事责任年龄和知识层次还没有达到自力更生的阶段（特殊情形除外），他们必须在监护人提供衣食住行的保障下才能正常、健康地生活，由于物权法在法理上更加注重于对物的实际占有，对权利人的权利保障更为直接、实用，因此，为了保障未成年人的基本权益，设立居住权是十分必要且具有重大现实意义的。除此之外，居住权还适用于拆迁安置、公租房等社会弱势群体的需求中。综上，从我国居住权的立法沿革来看，现行立法的居住权3由家庭保障扩展到社会保障，由保障弱势家庭成员扩展到保障社会弱势群体。形成了社会效果和法律效果的统一。

2 论我国居住权立法之必要性及以无权性为主的立法模式.政治与法律，2019 （03） 3 黄晶.法定居住权立法探究[J].中华女子学院学报，2020（07）而租赁权则不同，《民法典》中所设立的租赁权是以出租租赁物从而收取租金为目的而设立，其适用于市场交易行为，其立法目的也是为了保障和规制这种商业交易行为当中权利义务的合法性和合理性。租赁权不同于居住权，是有偿的，且是双务的，如果一方不履行交付租赁物或者支付租金的义务，另一方可以按照租赁合同约定追究其违约责任。也就是说，租赁权是一种典型的盈利性交易权利，它是以收取一定租金为目的（其性质与公租房不同，公租房具有很明显的公益性质），来满足出租人的经济需求。

       综上所述，笔者认为，居住权和租赁权因其立法目的不同，从而导致其适用情形和对象也不同，居住权因其无偿性决定了其具有更能保障社会弱势群体利益的特点，一言以蔽之，居住权更注重公益性，而租赁权更注重盈利性，这亦是二者之间的一个重要界限。

三、居住权需要登记才可设立，租赁权则无此要求。

这可以说是二者最为明显、典型的界限区分，居住权作为物权的一种，需要通过登记程序来表现其公示效力，也是作为其有效设立的基本条件之一，这也是居住权物权性的体现。《民法典》第 368 条明确规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”，由此，居住权作为物权的性质在现行立法中被固定 下来，而登记主义也是其与租赁权区分开来的主要标准，换之而言，如果不采取登记发生主义，可能会与租赁权相混淆，当然，这里所称的登记机构在立法中并未明确是哪个或哪些机构，这在今后的立法中中华人民共和国民法典条文要义.中国法制出版社，2020 年 6 月第 1 版建议予以明示。而租赁权只要签订了租赁合同，交付了租赁物供承租人实际使用，租赁权便设立了，其无需经过任何其他公示手段和程序。
      综合全文来看，居住权和租赁权在其性质上是可分的；在立法宗旨和目的上不具有趋同性；在设立条件上，二者之界限也是十分明显的。而区分二者的界限，对于未来司法实践中对于双方当事人行为脉络的掌握、案件案由的定性以及审理的思路也具有一定的现实及理论意义。